وبلاگ جامع حسابداری

انواع اجاره از دیدگاه اجاره کننده

انواع اجاره از دیدگاه اجاره کننده به همان دو دسته مذکور یعنی سرمای ای و عملیاتی طبقه بندی می شود.

انواع اجاره از دیدگاه اجاره دهنده

اجاره از دیدگاه اجاره دهنده به دو دسته سرمایه ای و عملیاتی طبقه بندی می شود. ازاین نظر خود اجاره سرمایه ای به سه دسته زیر تقسیم می شود:

• اجاره سرمایه ای تامین مالی سرمایه ای.
• اجاره سرمایه ای به شکل فروش.
• اجاره سرمایه ای اهرمی.

حسابداری اجاره های سرمایه ای از دیدگاه اجاره کننده

اجاره‌هاي‌ سرمايه‌اي‌ بايد تحت‌ عنوان‌ دارايي‌ اجاره ای  و بدهي‌ اجاره ای و به مبلغي‌ معادل‌ ارزش‌ منصفانه‌ دارايي‌ مورد اجاره‌ در آغاز اجاره‌ يا به‌ ارزش‌ فعلي‌ حداقل‌ مبالغ (پرداختهای) ‌ اجاره‌، هر كدام‌ كمتر است‌، در ترامه‌ اجاره‌كننده‌ منعكس‌ شود. مبلغ اجاره بین هزینه بهره (مالی) و کاهش مانده بدهی تسهیم می شود.

رويه‌ استهلاك‌ دارايي‌ مورد اجاره‌ بايد با رويه‌ مورد استفاده‌ براي‌ داراييهاي‌ استهلاك‌پذير تحت‌ تملك‌ واحد تجاري‌ يكسان‌ باشد. هزينه‌ استهلاك‌ بايد طبق‌ استاندارد حسابداري‌ شماره‌ 11 با عنوان‌ ” داراييهاي‌ ثابت‌ مشهود“ محاسبه‌ و شناسايي‌ شود. اگر نسبت‌ به‌ تملك‌ دارايي‌ در پايان‌ دوره‌ اجاره‌ توسط‌ اجاره‌كننده‌، اطمينان‌ معقولي‌ وجود ندارد، دارايي‌ اجاره‌شده‌ بايد در طول‌ دوره‌ اجاره‌ يا عمر مفيد آن‌ هر كدام‌ كوتاه‌تر است‌، مستهلك‌ شود.

نرخ بهره (سود تضمین شده) اجاره کننده

برای محاسبه ارزش فعلی حداقل مبلغ اجاره ، از نرخ ضمنی بهره (سود تضمین شده) اجاره و در صورتی که این نرخ امکان پذیر نباشد از نرخ فرضی استقراض برای اجاره استفاده می شود. نرخ ضمنی بهره (سود تضمین شده) دراجاره عبارت است از نرخ تنزیلی که در آغاز اجاره سبب شود مجموع ارزش قعلی حداقل مبلغ اجاره وارزش باقیمانده (اسقاط ) تضمین نشده دارایی با ارزش منصفانه مورد اجاره برابر شود.

لازم به ذکر تعیین نرخ بهره توسط اجاره کننده بر مجموع هزینه بهره و هزینه استهلاک در طول دوره اجاره اثر نخواهد داشت ولی به هر حال میزان هر یک را تحت تاثیر قرار میدهد. (یعنی اگر نرخ بهره رابالا تعیین کنیم میلغ بیشتری به بهره تعلق می گیرد و درمقابل اینکار باعث پایین آمدن ارزش فعلی حداقل مبالغ اجاره شده و تبعا هزینه استهلاک کمتر می شود و بالعکس)

نکته: مجموع هزینه های استهلاک و بهره در اجاره های  سرمایه ای در کل مدت اجاره برابر با کل هزینه اجاره ثبت شده در اجاره عملیاتی است.

استهلاک در دفاتر اجاره کننده

طبق استانداردهای حسابداری چنانچه اجاره با شرایط اول و دوم سرمایه ای شده باشد، دارایی بر مبنای عمر مفید دارایی و اگر بر مبنای سایر شرایط سرمایه ای شده باشد در طول دوره اجاره یا عمر مفید هرکدام کوتاه تر است مستهلک می شود.

ثبت های اجاره کننده مشابه ثبت خرید نسیه که شامل پرداخت اصل و بهره به شکل دوره ای است می باشد.

حسابداری اجاره های سرمایه ای از دیدگاه اجاره دهنده

• اجاره سرمایه ای تامین مالی مستقیم

در اجاره تامین مالی مستقیم (تنظیم اظهارنامه مالیاتی) ارزش منصفانه (متعارف) و بهای تمام شده دارایی (یا مبلغ دفتری، اگر ایندو با هم تفاوت دارند) تقریبا مشابهند لذا در این نوع اجاره درآمد اجاره دهنده صرفا شامل درآمد بهره است و سود یا زیانی وجود ندارد.

• اجاره به شکل فروش

تفاوتی که اجاره به شرط فروش با تامین مالی مستقیم دارد اینست که در اجاره به شکل فروش، اجاره دهنده مبادرت به شناخت سود یا زیان در مقطع عقد قرارداد می کند. این نوع اجاره زمانی اتفاق می افتد که ارزش منصفانه دارایی بیشتر یا کمتر از بهای تمام شده (یا مبلغ دفتری ، اگر این دو با هم تفاوت دارند)باشد. در این نوع اجاره ، اجاره دهنده سودی(زیانی) بابت فروش دارایی و بهره ای بابت طلب به دست می آورد.

مالیات بر درآمد اجاره های املاک نسبت به عین و منفعت می توانند دارای حقوقی باشند.اگرعین بصورت موقت واگذارگردد، به آن حق اجاره می گوئیم . واگربه صورت دائم باشد آنرا نقل و انتقال دائمی گویند. اگرمنفعت به صورت واگذاری دائمی باشد به آن واگذاری سرقفلی می گویند واگربصورت موقت واگذارگردد اجاره گفته می شود.
تعریف :درآمداشخاص حقیقی وحقوقی ناشی ازواگذاری حقوق نسبت به املاک واقع درایران مشمول مالیات است .
مبانی تعیین مالیات املاک :
مال الاجاره از روی سند رسمی تنظیم می گردد.درصورتیکه این سند وجود نداشت ماخذ محاسبه مالیات ارزش جاری است که توسط کمیسیون تقویم املاک سالانه مشخص می گردد. درصورت عدم وجود ارزش معاملاتی املاک مشاور و برآورد اداره امورمالیاتی ملاک عمل خواهدبود.
نرخ مالیاتی :
اگر موجر شخصیت حقیقی باشد نرخ مالیاتی آن مبتنی برجدول ماده 131است .اگر موجرشخصیت حقوقی باشد نرخ محاسبه مالیات بردرآمداجاره املاک 25% است .
نحوة پرداخت مالیات بردرآمد اجاره :
1-اظهارنامه :
صاحبان درآمد اجاره مکفلند تا پایان تیرماه اظهارنامة مالیات بردرآمد اجارة املاک خود را به اداره امورمالیاتی محل وقوع ملک تسلیم نمایند.
2-اگرمستاجر شخص حقوقی باشد:
هنگام پرداخت اجاره بها مکلفند مالیات متعلق را براساس قانون کسر و ظرف مدت ده روز به ادارة امورمالیاتی محل وقوع ملک پرداخت نمایند.
3-اقدام اداره مالیاتی :
دراینصورت گروه رسیدگی مکلف است مالیات مورد نظر را تشخیص دهد.

نکات:
25%دریافتی های موجر بعنوان استهلاک حساب شده وما به التفاوت آن بعنوان درآمد مشمول مالیات بر اجاره محاسبه می گردد.
چنانچه مورد اجاره بیش از یک نفرباشد پس ازکسر25% استهلاک نسبت به سهم الشرکه هر مالک باید مالیات مشخص گردد.
مالکان مجتمع ها ی مسی بیش از 3 واحد اجاری که بارعایت الگوی مصرف پرداخته شده باشد.درطول مدت اجاره از مالیات بردرآمدهای اجاره املاک معاف هستند.
درآمد هر شخص ناشی ازاجارة واحد مسی درتهران جمعا 150 مترمربع ودرشهرستانها 200 مترمربع از پرداخت مالیات معاف است .
درصورتیکه ماشین آلات ،تجهیزات مبنای اجاره باشد نرخ مالیاتی آن 5% است وکارفرما مکلف به کسرمالیات است.
درآمداجارة زمینهای کشاورزی مشمول مالیات بردرآمداجاره است .
محل ست ،پدر،مادر،همسر،فرزند،اجداد وافراد تحت تکفل اجاری تلقی نمی گردد مگراینکه ثابت گردد اجاره دریافت می شود.
شخص حقیقی که هیچ گونه درآمدی ندارد، تا میزان معافیت مالیاتی ماهانه ازدرآمد مشمول مالیات سالانه اوکسر می گردد. مشمولان طرح بایداظهارنامه مخصوص ارائه دهند.
ملک مورداستفاده غیر مالک اجاری است مگراینکه ازطرفین کتبا اعلام گرددکه دراین صورت حقوقی است .واگذاری مالی به غیر،استفاده رایگان است ومشمول مالیات بردرآمد اتفاقی است .

نرم افزار حسابداری چه وظیفه ای دارد؟

نرم افزار حسابداری برای رصد مستمر و مداوم و اثربخش معاملات مالی درون یک سازمان بوده و معمولا پکیج های پنج گانه ای را دنبال می کند که عبارتند از: دفتر کل،  حساب های دریافتی، حساب های قابل پرداخت (بستانکار)، حقوق و دستمزد و گزارش گیری جامع مبتنی بر نیاز های مدیریت ارشد.

در طراحی و تولید نرم افزار های حسابداری (ACCOUNTING SOFTWARE) به منظور مدیریت اثر بخش امور مالی (FINANCIAL MANGEMNET)، این پنج قابلیت که ماژول  (MODULE)  نامیده می شود، لحاظ می شود.

نرم افزار های حسابداری چه کاربرد هایی را پوشش می دهند؟

اگر برای نخستین بار است که قصد دارید نسبت به خرید نرم افزار فروشگاهی حسابداری اقدام کنید، باید بدانید که اصولا نرم افزار های حسابداری بر اساس نیاز های خاصی تولید می شود و کاربرد های متنوع و متفاونی با یکدیگر دارند.

بخشی از نرم افزار های حسابداری، برای حسابداری پایه هستند. یعنی کارهای معمولی. مثلا مدیریت حساب های بانکی. بررسی ضمانت نامه های بانکی برای پروژه های مختلف. سر رسید چک هایی که به فروشندگان کالا و خدمات داده شده است. دریافت مبالغ صورت وضعیت از کارفرما های دولتی و خصوصی و مدیریت دارایی های ثابت و بررسی اسناد دریافتنی و پرداختنی. این ها در واقع هسته یک سیستم حسابداری را تشکیل می دهد که نیاز مدیریت مالی را تامین می کند.

بخشی از نرم افزار های حسابداری، پروژه محور (PROJECT BASED ACCOUNTING) تعریف و طراحی می شود. یعنی شما بر اساس پروژه ای که در یک صنعت خاص در یک مکان و زمان خاص دارید، نرم افزار خاصی طراحی  یا خریداری می کنید تا آن نیاز خاص را بر طرف کند. این نرم افزار ها تلاش می کند تا سود شما در پروژه خاص بهتر رصد و افزایش یابد و از هدر رفتن منابع انسانی و کالایی، جلوگیری شود. حداکثر سازی سودآوری هم در مدیریت منابع انسانی هم در نظارت بر حسن اجرای  تعهدات پیمانکار در مقابل مشتری (شامل کارفرما) صورت می گیرد.

در نرم افزار های حسابداری پروژه محور، تلاش می کند تا هزینه های پروژه در حال و اینده بررسی و همه هزینه ها از نظر مدیریت پروژه محاسبه می شود تا در بهبود تصمیم گیری مدیران میانی و ارشد موثر باشد.

برخی از نرم افزار های حسابداری تنها به منظور مدیریت تنخواه صورت می گیرد. این نوع نرم افزار ها، فقط به منظور مدیریت تن خواه و بررسی جریان نقدینگی تخصیصی به واحد های مختلف عملیاتی و اداری در نقاط مختلف طراحی می شود و تلاش می کند تا روند پیشرفت طرح های توسعه ای و هزینه های آن ها را بررسی کند. این نوع نوع نرم افزار ها هم در سازمان های دولتی و خصوصی و شرکت ها کاربرد دارد.

برخی از نرم افزار های حسابداری به منظور مدیریت موجودی طراحی می شود تا به شرکت ها کمک کند تا سطوح موجودی صحیح را برای به  حداکثر رساندن سود و کاهش اتلاف هزینه و کاهش استهلاک و افزایش  ضرر و زیان، تحت نظر قرار بگیرند.

آنچه باید در انتخاب نرم افزار حسابداری بدانید

• اندازه سازمان شما در خرید نرم افزار مهم است.
• فرهنگ مشاوره در خرید نرم افزار و فناوری اطلاعات را رعایت کنید.
• خرید نرم افزار حسابداری یعنی دید بهتر و شفاف در هزینه ها به منظور تسریع وتسهیل تصمیم گیری با گزارش های به موقع.
• پیش از خرید نرم افزار حسابداری، نیاز های خود را مشخص کنید تا مشخص شود کدام نرم افزار متناسب کدام خدمات حسابداری نیاز است تا ماژول مورد نظر انتخاب شود و از پرداخت هزینه های اضافی خودداری گردد.
• نرخ رشد کسب و کار خود را در نظر بگیرید و دامنه مشتریان و حد بزرگ شدن شرکت را بدانید تا مرتب نیاز به روز رسانی نرم افزار و پرداخت هزینه های پیش بینی نشده طراحی و به روز رسانی نشوید. بطور مثال هنگام خرید نرم افزار نمایندگی خودرو، نسبت به رشد کار خود توجه داشته باشید.
• از مجموعه ای که نسبت به خرید نرم افزار اقدام می کنید، خدمات پشتیبانی تکنیکی مشخص دریافت کنید.
• استعلام قیمتی از شرکت های دارای محوز از شورای عالی انفورماتیک را فراموش نکنید.
• نرم افزار های حسابداری در قالب پردازش ابری (CLOUD COMPUTING) و هوش مصنوعی (ARTIFICIAL INTELLIGENCE)  روز به روز کاربرد بیش تری پیدا می کنند و در هزینه ها صرفه  جویی و تسریع عملکرد ها را در اختیار مدیران مالی قرار می دهند.
• نرم افزار حسابداری خوب باید گزارش و تجزیه و تحلیل خوبی تولید کند و به شما در تحلیل یاری رساند.
• نرم افزار حسابداری خوب باید گرافیک خوب داشته باشد تا شما در کار مداوم خسته نشوید.
• نرم افزار حسابداری خوب مثلا نرم افزار رستوران باید با اتوماسیون شما همراه شود. انواع و اقسام خروجی ها تولید و با نرم افزارهای مدیریت منابع انسانی (HRM) ، مدیریت روابط مشتری (CRM) و امثالهم همراستا شود.
• قابلیت به روز رسانی آسان داشته باشد و باگ ها شناسایی و قابل رفع باشد.
• قابلیت سفارشی سازی نرم افزار بسیار مهم است و باید با نیاز های شما هم گام سازی شود.
• قابلیت اتصال به نرم افزار ها و سخت افزار های مورد نظر شما را داشته باشد.
• قابلیت اتصال به زیر سیستم های مختلف مالی و اداری را داشته باشد.
• قابل بسط و گسترش بوده و بتوان ماژوال های مختلف را روی آن نصب کرد.
• امنیت بالا داشته و قابل هک شدن آن ضعیف باشد و مطابق با استانداردهای امنیت شبکه.
• قابل اجرا شدن در پلتفرم های مختلف باشد.
• روی پردازش ابری مشکل نداشته باشد.
• چند کاربره باشد تا با تعیین سطح دسترسی، کاربران بتوانند به آن وصل شده و اطلاعات اضافه و گزارش گیری کنند.
• امکان دسترسی به حسابداران خرد و ارشد بدهد.
• داشبورد جامع و همه کاره داشته باشد تا دسترسی لحظه ای به اطلاعات امکان پذیر باشد.
• حسابداری تحت وب را برای شما آسان کند.